by

Bất động sản VN – Thị trường không dễ dàng với nhà ĐT ngoại quốc

Nhà ĐT nước ngoài: khó khăn gì khi KD bất động sản?

Với các quy định hiện tại của Luật k.doanh tại VN, một loạt nhà đầu tư ngoại quốc muốn đầu tư nhưng mà lại gặp cực nhiều nan giải bởi các lực cản là quy định của luật pháp. Sau đây là một số khó khăn cần kể tới:

Phạm vi KD nhỏ hơn

Tại sao nói khuôn khổ k.doanh của nhà ĐT nước ngoài nhỏ hơn nhà đầu tư trong nước bởi 02 lý do:

Thứ nhất: Với các cách thức đất phân lô bán nền, xây dựng nghĩa địa, đất tha ma để bán hay đổi chủ sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó thì nhà ĐT ngoại quốc không được đầu tư vào.

Thứ 2: Đối với nhà, công trình kiến thiết lớn (thí dụ giống như những D/A: Chung cư Vinhomes Ba Son, Dự án chung cư Vinhomes Metropolis), nhà đầu tư là người nước ngoài không thể mua để Bán gấp, cho mướn, cho thuê mướn mua mà chỉ cho phép mướn các bất động sản (BĐS) này để tiến hành cho mướn lại.

Số lượng nhà để ở được mua bị hạn chế

Các đối tượng đủ điều kiện mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và có được không quá 30% tổng số lượng căn hộ trong một block căn hộ chung cư, nếu là nhà để ở tách riêng gồm có nhà vi la, nhà để ở, nhà biệt thự thì trên một vùng có dân số tương đương một đơn vị tổ chức hành chính cấp phường chỉ được mua, mướn mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và có được không quá 250 ngôi nhà bao gồm: D/nghiệp có vốn ĐT nước ngoài, quỹ ĐT ngoại quốc & chi nhánh nhà băng nước ngoài đang hoạt động tại VN, cá nhân ngoại quốc được phép nhập cảnh vào Việt Nam. (Điều 161 Luật nhà định cư năm 2014)

Quy định trong Nghị định 99 ban bố vào 20/10/2015 có thông tin cụ thể hơn về vấn đề này trong các trường hợp giống như:

Với trường hợp trên một vùng có số dân tương ứng 01 đơn vị hành chính cấp phường mà có DA đầu tư kiến thiết nhà ở thương mại. Trong đó, có nhà để ở riêng lẻ để bán, cho thuê mướn mua thì đơn vị tổ chức, tư nhân nước ngoài được có được số lương nhà định cư giống sau:

– Tình huống chỉ có 1 dự án có số lượng nhà để ở riêng lẻ dưới 2500 căn thì đơn vị tổ chức, tư nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tất cả lượng nhà định cư trong DA đó.

– Hoàn cảnh chỉ có 01 D/A có số lượng nhà định cư riêng rẽ tương ứng 2500 căn thì đơn vị tổ chức, tư nhân ngoại quốc chỉ được có được không quá 250 căn.

– Tình huống có từ 2 dự án trở thành mà tổng số nhà ở tách riêng trong các D/A này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, tư nhân nước ngoài chỉ được có được không quá 10% số lượng nhà để ở của mỗi D/A. .

Giống như vậy về việc đầu tư cho các dự án bất động sản (BĐS) trong nước, nhà ĐT ngoại quốc đã có các kì hạn mức quy đinh khi muốn đầu tư ở Việt Nam.

Khoản tiền thu trước bị nan giải khi mua bán trao đổi với các loai bất động sản được tạo lên trong thời gian tới

Bây giờ có nhiều dự án bất động sản đã bắt đầu bán từ khi đang kiến thiết & cam kết tiến độ bàn giao nhà. Với hình thức này, chủ đầu tư có quyền thu trước số tài chính của người sử dụng theo tiến độ kiến thiết của DA (thanh toán theo đợt). Với các nhà đầu tư trong nước, luật pháp VN quy định đươc thu cực đại 70% giá trị hợp đồng trong khi tỷ lệ vận dụng với những nhà ĐT ngoại quốc chỉ có tối đa là 50%. Đơn cử giống như Nhà chung cư Bán chung cư Hà Nội Center Point Lê Văn Lương. Nằm trên địa chỉ 85 Lê Văn Lương, thuộc Lô đất 3.7 CC phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội, nằm trên trong vùng có giá địa ốc rất cao, nhưng mà đã tịch thu vốn nhanh nhờ thu trước từ giao kèo của người tiêu dùng.

Có khả năng bị tịch thu đất

Do gặp phải trở ngại về vấn đề thủ tục hành chính và không thương thuyết được với dân cư về vấn đề, giải tỏa mặt bằng & đền bù cho DA mà cực nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã chẳng thể hoàn tất D/A và bị tịch thu lại đất. Để được phê chuẩn thì các D/A đầu tư phải được phê chuẩn bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền với hoàn cảnh phải phù hợp với quy hoạch, phương án dùng đất, quy hoạch đô thị, kiến tạo kiến thiết nông thôn mới.

Trên đó là 04 căn nguyên dẫn đến việc nan giải của các nhà ĐT BĐS nước ngoài vào Việt Nam do chưa nắm rõ những quy định và luật pháp ban hành về ĐT, sử dung tài nguyên đất ở VN. Chính những lực cản này dẫn đến Hiện trạng cá nhân, đơn vị tổ chức người nước ngoài muốn ĐT vào VN găp rất nhiều thử thách, đ/biệt là lĩnh vực bất động sản – 1 lĩnh vực không mới nhưng mà không bao giờ cũ ở nước ta hiện nay.